Der Vermieter kann aus wichtigem Grund den Mietvertrag kündigen, wobei ein solcher ua dann anzunehmen ist, wenn der Mieter den Mietgegenstand ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder die eintrittsberechtigten Personen dringend benötigt oder wenn er den Mietgegenstand einem Dritten überlässt und dabei eine, gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten, unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verlangt. Die teilweise Weitergabe einer Wohnung kommt einer gänzlichen Weitergabe gleich, wenn die nicht weitergegebenen Teile der Wohnung nicht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelmäßig verwendet werden.
Eintrittsberechtigte Personen sind der Ehegatte, der Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder und die Geschwister des bisherigen Mieters, sofern diese Personen ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt haben. Lebensgefährte im Sinne dieser Bestimmung ist, wer mit dem bisherigen Mieter bis zu dessen Tod durch mindestens drei Jahre hindurch in der Wohnung in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt hat; einem dreijährigen Aufenthalt des Lebensgefährten in der Wohnung ist es gleichzuhalten, wenn er die Wohnung seinerzeit mit dem bisherigen Mieter gemeinsam bezogen hat.
In diesem Fall zog die Mieterin aus ihrer Wohnung aus und überließ diese ihrem 12-jährigen Sohn. Daraufhin wurde das Mietverhältnis vom Vermieter gekündigt. Das Erstgericht hob die Kündigung auf, weil es ein dringendes Wohnbedürfnis des Sohnes bejahte. Das Berufungsgericht änderte diese Entscheidung und ließ die Kündigung zu, da der 12-jährige Sohn ua nicht voll geschäftsfähig und daher eine rechtsgeschäftliche Gebrauchsüberlassung nicht möglich sei.
Der OGH stellte die Entscheidung des Erstgerichtes wieder her. Da es auf das Verlassen der Wohnung durch den Mieter und die Übernahme durch einen Dritten ankommt, die die Parteien des Mietvertrags unverändert lässt, bedarf es nur des tatsächlichen Vorgangs, der vom Willen der Beteiligten umfasst sein muss, aber keines Rechtsgeschäfts. Daher war die Aufkündigung der Wohnung zu Unrecht erfolgt, ua auch weil ein dringendes Wohnbedürfnis des Sohnes daran bestand.
